«Propietario en Perú: ¿Inquilino no paga? Descubre cómo el desalojo notarial exprés (Ley 30933) te permite recuperar tu departamento de forma rápida y legal. ¡Conoce los requisitos clave!»

Alquilaste tu departamento y tu inquilino dejó de pagar por un mes, dos meses, tres meses y hasta la fecha ni cumple con los pagos y tampoco desocupa tu departamento. Como agente inmobiliario he sabido muchos casos como este, en los que los propietarios empezaron un proceso judicial para desalojar al inquilino, pero que no avanza y el costo aumenta con el pasar de los meses e incluso años, que puede demorar entre uno a cuatro años. En casos peores los propietarios han perdido la propiedad.

Actualmente si deseas alquilar tu departamento ya puedes tener un mejor desenlace. Desde el 24 de abril del 2019 se creó la Ley N° 30933 que introdujo un mecanismo ágil mediante la intervención notarial, para resolver esta problemática

1. ¿Qué es el Desalojo Notarial Exprés y Cómo Funciona la Ley 30933?

Es un procedimiento especial y acelerado que combina la verificación notarial con la ejecución judicial anticipada. Es decir: es como un “atajo legal” que te permite ejecutar (hacer cumplir) algo que ya está debidamente probado en documentos formales, sin necesidad de discutirlo en un juicio completo que puede durar de seis meses a dos años.

El notario verifica las causas y emite un acta notarial ejecutiva, y el Juez de Paz Letrado ordena el lanzamiento del inquilino sin juicio contencioso completo. No, no es lo que piensas, con “lanzamiento del inquilino” no significa que lo lanzarás literalmente fuera de tu departamento, sino que el notario hace cumplir el desalojo.

2. Casos de Aplicación del Desalojo Notarial Exprés: Vencimiento de Contrato e Impago

El desalojo notarial exprés sólo se aplica en dos casos:

• Vencimiento del plazo del contrato: es recomendable que en el contrato se detalle la fecha de inicio y de término del alquiler, entre otros detalles.
• Falta de pago de la renta acordada: parte de un buen contrato es que se tenga los detalles lo más claros posibles y este punto no es la excepción. Es importante indicar la fecha de pago mensual, así como el número de cuenta a donde se realizará el depósito. Si por algún motivo no has establecido la fecha de pago, se aplica lo dispuesto en el artículo 1697 del Código Civil, el cual establece:

Cuando en un contrato de arrendamiento no se ha fijado una fecha para pagar la renta, el arrendatario está obligado a hacerlo:

• Mensualmente, si se trata de arrendamientos por tiempo determinado, y la renta se ha establecido por meses o por periodos mayores (bimestres, trimestres, etc.).
• El pago debe realizarse al final de cada mes, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.
• Si el contrato es por tiempo indeterminado, el pago también debe hacerse mensualmente, pero al final de cada mes de uso.

Ahora ya sabes que a pesar de no establecer en el contrato la fecha de pago de la renta, tu inquilino está obligado a realizarlo a fin de cada mes, según el artículo 1697 del Código Civil.

3. Requisitos Clave del Contrato de Alquiler para un Desalojo Exprés Efectivo

Como lo comenté en el artículo anterior, no basta con que un buen abogado redacte tu contrato de alquiler, es necesario que cuente con algunos puntos claves para que pueda tener efecto lo mencionado líneas arriba. Dicho contrato debe contener:

• La dirección correctamente identificada de la propiedad, así como la descripción del área, ambientes, etc. Esta información se puede hallar en la copia literal.
• Estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en Escritura Pública.
• Incluir cláusula de allanamiento a futuro, por vencimiento o impago.
• Incluir cláusula de sometimiento a la Ley N°30933, que habilita la constatación notarial y el lanzamiento judicial.
• Indicar la cuenta bancaria: tipo, número, moneda; donde se depositará el alquiler.

Recuerda lo siguiente:

Cualquier cambio, como el número de cuenta, número celular, etc. Debe notificarse formalmente al inquilino. Para que las cláusulas de allanamiento a futuro y desalojo notarial exprés el contrato debe estar en Escrituras Públicas o en lo contrario debe ser realizado por medio del Formulario Único de Arrendamiento (FUA), pero no todas las notarías trabajan con este documento.

3.1 ¿Qué es el FUA y cómo funciona?

El FUA (Formulario Único de Arrendamiento) es un documento oficial aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, utilizado para formalizar contratos de alquiler de inmuebles destinados a vivienda.

Es una herramienta sencilla, válida legalmente, que reemplaza la necesidad de acudir a un notario, y está especialmente diseñada para facilitar a propietarios e inquilinos el registro formal del contrato de arrendamiento ante la SUNARP.

Etapas del Proceso de Desalojo Notarial: De la Notaría al Juzgado

4. Etapas del Proceso de Desalojo Notarial: De la Notaría al Juzgado

En esta sección te explico el paso a paso cuando deseas ejecutar las cláusulas de éste artículo. El proceso consta de dos etapas: notarial y judicial.

Etapa notarial

1. Se presenta una solicitud por escrito ante notario, con datos del arrendador, inquilino, contrato (FUA o escritura pública) y carta notarial de requerimiento de restitución del inmueble
2. El notario revisa formalidades, notifica al inquilino y le da 5 días hábiles para oponerse.
3. La oposición solo es válida si demuestra: prórroga del contrato formalizada, pago certificado en la cuenta indicada, o incumplimiento de requisitos formales de la ley
4. Si no hay oposición válida, el notario emite un acta no contenciosa y remite el expediente al juez como título ejecutivo

Etapa judicial

1. El propietario presenta solicitud de lanzamiento ante el Juez de Paz Letrado, adjuntando el acta notarial legalizada. En 3 días hábiles el juez verifica requisitos y emite resolución de lanzamiento y orden de descerraje si es necesario
2. La Policía (PNP) debe ejecutar el desalojo en 2 días hábiles desde la resolución judicial.
3. Se pueden solicitar costo s y reembolso de gastos notariales y judiciales si corresponde

5. Tiempos Estimados del Desalojo Notarial Exprés en Perú

Los tiempos que detallo a continuación son estimados, ya que pueden variar de acuerdo al notario y otros factores externos.

El proceso completo puede durar entre 1 y 2 meses, según disponibilidad del notario, documentación completa y ausencia de oposición válida. El Poder Judicial ha señalado que, cuando todo se presenta en regla, el proceso puede culminar en 15 días hábiles.

Para considerar: El contrato debe cumplir los requisitos desde el inicio, además que si deseas agregar adendas o prórrogas deben ser de manera formal en el contrato y elevarlos a escrituras públicas.

En resumen, el desalojo notarial exprés es una herramienta poderosa y eficiente para propietarios en Perú que buscan recuperar su inmueble rápidamente. No dejes tu inversión al azar. ¿Necesitas asesoría legal o inmobiliaria experta para aplicar la Ley 30933 en tu caso? ¡Contáctame hoy mismo al WhatsApp: 933135883 y asegura un proceso de alquiler tranquilo y seguro para tu departamento!»