Conoce en detalle la Ley 32430 o Ley de Arrendamiento Justo: cómo cambia el pago del Impuesto a la Renta para arrendadores en 2026, qué beneficios trae, nuevas obligaciones y cómo prepararte para cumplir con SUNAT sin riesgos. Ideal para propietarios que alquilan inmuebles en Perú.
La Ley 32430, conocida como Ley de Arrendamiento Justo, marca un cambio histórico para los propietarios arrendadores en el Perú. Publicada el 21 de agosto de 2025, esta norma modifica el sistema tributario aplicable a los alquileres y busca aliviar una de las mayores preocupaciones de los arrendadores: pagar impuestos por alquileres que nunca se cobraron.
En este artículo de A Puerta Abierta, te explico de manera clara qué cambia, cómo te beneficia, qué obligaciones tendrás desde el 2026 y cómo prepararte para evitar multas o problemas con SUNAT.
¿Qué es la Ley 32430?
La Ley 32430 modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta e introduce un nuevo principio:
👉 A partir del 2026, los propietarios solo pagarán impuesto cuando realmente cobren la renta.
Este principio se llama criterio de lo percibido, y reemplaza al sistema anterior, donde SUNAT obligaba a tributar incluso por alquileres impagos.
Es una norma diseñada para propietarios arrendadores que enfrentan morosidad o pagos atrasados, y que hasta ahora debían declarar y pagar todos los meses sin importar si recibían dinero o no.
¿Qué cambia exactamente?
Antes de la Ley 32430 (hasta diciembre 2025):
- Se pagaba el 5 % de Impuesto a la Renta, aunque el inquilino no pagara.
- SUNAT exigía declarar todos los meses con el Formulario 1683.
Desde 2026:
✅ Solo tributas cuando recibes el pago.
✅ Declaras ingresos únicamente en los meses con percepción real.
✅ Evitas deuda tributaria por alquileres impagos.
✅ Reduces multas e intereses derivados de meses sin pago.
Beneficios para los propietarios arrendadores
- No pagarás impuestos por alquileres impagos
- Tu carga tributaria será más justa
- .Mejora tu flujo de caja mensual
- Menos riesgo de sanciones o fiscalizaciones
- Mayor control sobre tus obligaciones tributarias
Esta ley reduce la incertidumbre financiera, especialmente si arriendas a inquilinos con historial de retrasos.
Nuevas obligaciones del arrendador
Si bien la ley reduce carga tributaria, también exige orden y respaldo documental:
Deberás demostrar que recibiste el pago
SUNAT exigirá medios fehacientes como:
- Transferencias, depósitos o cheques
- Recibos firmados
- Pagos digitales identificados
Declarar solo cuando cobres
Se seguirá usando el Formulario Virtual 1683, pero solo en meses donde recibas la renta.
Contratos claros
Incluye:
- Fecha exacta de pago
- Cuenta bancaria
- Modo de pago
- Penalidades por atraso
Bancarización obligatoria
Especialmente si el monto supera los límites de SUNAT.
Vigencia de la ley
Aplica a partir del Ejercicio 2026.
- El Ejecutivo deberá publicar el reglamento oficial dentro de 90 días.
Este reglamento definirá los detalles operativos y los documentos válidos para acreditar percepción.
Aspectos pendientes por definir
- ¿Cómo tratar pagos parciales?
- ¿Cómo registrar adelantos?
- ¿Qué comprobantes serán aceptados?
- ¿Cómo operará la bancarización obligatoria para SUNAT?
En A Puerta Abierta actualizaremos este artículo cuando se publique el reglamento final.
Recomendaciones para propietarios
✅ Actualiza tu contrato de arrendamiento
✅ Usa solo pagos bancarizados
✅ Guarda todos los comprobantes
✅ Registra cada pago mensual
✅ Evalúa incluir FUA + cláusula de allanamiento + Ley 30933 para desalojo notarial exprés https://apuertaabierta.com/2025/08/05/desalojo-notarial-expres-en-peru/
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